土地探しの基準

土地探しの基準

投稿日: 09/12/10日

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「こんな土地を探してほしい」と言われた条件と全く違う土地を買われた方は数多くいます。
どのような基準で選んだか教えてほしいくらいなのです。

では、土地探しの基準はなんでしょう?

 ■条件の明確化
住宅用地は、市街地、郊外、住宅団地、に分類されるそうです。
まず、住まいに対する希望を整理しましょう。病院が近い、小学校が近い、駅が近い、バス停留所が近い、静寂な場所、海が見える場所、夕日が見える場所、庭が取れる、駐車スペースが2台以上、予算が○○○万円以下、などいろいろ考えられます。価値観はさまざまですから、世間に流されることなく自分たちにぴったりの土地を見つけましょう。

条件通りの物件がない場合のほうが多いので、どのような条件を優先させるのか順位を決めましょう。ご自身やご家族の意見の中で優先順位をつけて、守るもの、譲歩できるもの、どちらでもいいもの、に分けて下さい。

良い土地は、誰が見ても欲しくなります。条件に合う土地が見つかったら、他の人に先を越される前に早めの決断が必要となります。購入する基準をはっきりさせておかないと、良い物件が出ても決断することができず、迷っているうちに他人に買われてしまい大変悔しい思いをすることになります。
現実的な条件で「こういう物件がでたら買う」と明確なイメージをつくりましょう。
非現実的な条件とかあいまいな条件では探しようがありません。

 

■価格
土地販売価格だけではなく、仲介手数料、諸経費、建築費・付帯工事費、諸費用、造成費・解体費などの総額から判断しましょう。家と土地のどちらを重視するかによっても予算の配分は変わります。土地価格のみの判断をすると思ってもみない費用が発生したりするので注意が必要です。

 一般的に嫌われる何かがある場所は価格も安くなっています。
一般的には嫌われるけど本人は気にならない、という場所は、ある意味狙い目かもしれません。

例えば、道路から竿部分の細い敷地の奥に土地が広がった土地を旗竿地、もしくは延長敷地と呼びます。細い敷地は駐車場として使用できます。周囲を家に取り囲まれたり道路に面している部分が少なかったりするので近隣の土地に比べて格安で出回ることもあります。安く静かな環境を望む場合は選択肢の一つに入れるのもよいでしょう。

 高低差があったり変形地だったり日当りが悪かったりしても安めの価格設定になっている事が多いです。こういう所でも建築的に工夫すれば、かえって面白い家が建ったりします。

掘り出し物は業者間で処理されてしまうので一般の人の目に触れることはありません。

■広さ
家が何坪くらい、駐車スペースが何台、庭、物置、遊び場、家庭菜園など何がいるのか具体的に考えましょう。家が建て込んでいるエリアでは30~50坪前後、開けているエリアでは60~70坪が多く、建てこんでいるエリアで広い土地とか開けているエリアで狭い土地、という物件は極端に少なくなります。家族4人用の家では、1階の建築面積が20坪、家の周囲に10坪、車が2台×5坪=10坪、アプローチ・庭で10坪、合計50坪。効率よく作れば40坪でも十分可能です。

 ■エリア
通学、通勤、実家に近い、そこの風土がすき、など
転校の心配をしなくて良い時期の方が選択肢は多くなるのは確実です。
ご家族の構成によっても、いろいろな決め方があると思います。
例えば、
 学齢の子供さんがいれば、同じ学校区内で探す。
 ご主人の通勤時間や経路を主眼において探す。
 ご両親の住まいの近くで探す。
 お年寄りと同居するため、病院の近くを探す。 など
利便性を重視する場合もあります。

買い物が便利、駅やバス停に近い、など日常生活の便利さ
広告などに掲載の徒歩1分は80mが目安となります。
車前提で全くこだわらない人もいます。
スーパーマーケット、コンビニ、商店街、役所や学校関係、病院、郵便局、銀行…
学校の場合は、通学路の距離や安全性などの周辺の環境もあげられます。
ありとあらゆる条件をあげる事が出来ます。。

全てを満たすのは不可能に近いと思われます。
まずは優先順位を話し合い、条件を整理しましょう。

 
■環境
日当りが良い、景観や街並み、道幅が、広い、静か、緑が多い、公園が近い、などがあげられます。
変電所や高圧線・線路際・お墓、幹線道路や工場の近くなどは気にされる方もいます。
隣地が空き地や駐車場の場合は、ある程度将来も想像してみるとよいでしょう。

 
■法規
建てられる建物は、用途地域によって変わります。市街化調整区域(市街化を抑制する区域)や道路の取扱いその他の規制によっては家が建てられない、いつ建てられるかわからないといった場所もたくさんあります。
また、3階建てや店舗併用住宅は不可能な場合もあります。その他、規制の種類は非常にたくさんあるので、事前に相談することをお奨します。
 ■道路の方向
敷地の東西南北のどちら側に道路があるか、日当りや家のプランにかなり影響があります。一般には南道路の日当りを好まれますが、坪単価は高くなります。
日当りが悪くても2階リビングにしたり、吹抜、中庭などから光を取り入れるなど建築的な工夫はできます。

 【南道路】
一般的には南道路付けが好まれます。その理由は、日当りが良いこと、大きな窓や玄関を南側に配置するため見栄えの良い家になる事、が挙げられます。良い条件で住まい作りができるのは土地の面積が広い場合(道路と窓との距離が広く取れている場合)であって、土地と建物との間に十分な空間を設けられない場合は道路に隣接する南向きの大きな窓から居室の内部が丸見えになってしまう事が多く、外からの視線をさえぎる為にレースのカーテンを締めたままになりがちです。

 【北道路】
南の家との距離によっては冬の日当たりが悪いので北側道路付けは一般的に不人気ですが、良い点もあります。南側に玄関が無い為、リビング・ダイニング・客間等の各部屋を南向きにできます。庭や各部屋への視線は隣人のみに限定されるので、居住者のプライバシーが保護されます。広めの敷地で日当りが確保される場合は南道路より良い条件で家づくりができます。またこだわった外観を好まれる方にはこちらをお勧め致します。

東道路:午前中は明るいが、日照時間は短い。
西道路:西日があたり冬の午後は暖かいが、夏は暑い。

 日当たりを重視する場合は東と南に広くスペースをとる必要があるので、東南角地が第一有力候補です。東南角地とは、東と南側が道路に面している土地のことで、土地を分譲する際、最も価格が高い箇所です。東と南側に障害物がどの程度あるかが重要です。

しかし重要なのは、その土地に合わせた設計が出来れば全てを解消する事が出来ます。光や風を取り入れる工夫はいろいろな方法があるので、まずは道路付にこだわらず土地を見る事が先決です。
■道路の広さ
昔の団地だと道路巾が4mで両側に蓋のない側溝があったりして車では狭く感じるところが多くあります。最近の分譲地では5~6mが多くなっています。
道路巾4m未満の部分では道路の中心線から2mの間は構造物を造ることができません。これをセットバックと言います。
また建築基準法では4m以上の道路に2m以上接していないと建築許可はとれません。
注意しなければならない大事な点は、見た目には「道路」と思っても、建築基準法上では単なる私有地あるいは用水路等の場合は建築許可がとれないということもありますので、「公道」か「私道」かということ以上に調査する必要があります。
交通量や道路と敷地の高低差も確認しましょう
駐車場に車を止めることや雨水の流れていく方向を考えると小さな傾斜や段差もけっこう気になります。
はじめて行ったときは「狭っ」と思っても、何回か行くうちに慣れることもあります。他の条件がマッチするところは何回か通う方が良いでしょう。

 
■建築条件付
建築条件付とは特定の会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしている土地です。土地の売買成立後3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合、預かり金などは返金され契約を白紙撤回できます。つまり基本的に建築会社を選ぶ事が出来ない土地となります。

 
■重要なのは現地の確認
チェックしたいポイントは、傾斜、法面、道路との高低差、道路との接点、近隣地の状況、周辺環境、交通方法、嫌悪施設の有無、などです。広い空き地や駐車場があると将来大きな建物に変わることもあります。一方通行が多く車の出入りが不便な場所もあります。高低差があれば、造成工事も必要になります。
しかしきれいに造成してあり、雑草一つ生えていない状態で売地があるとは限りません。対外、雑草や樹木が生い茂っていたり、古家が建っていたり土地の形状がよくわからないような状況が多いと思います。
その中で判断しなければいけません。
では、現地を確認するポイントはどういった点を注意すべきなのか?
現地に足を運ぶ道のりは、その後の生活道路になる筈です。その地域の空気を感じて下さい。いろいろな道を進み、ついたその先にある現地を見た第一印象が大事になります。
自分のイメージに合うロケーションなのか、建てたい家が実現できるか、その敷地に行ったときの感覚。理由ははっきりしないけど気に入った。とか乗り気になれないとか・・。 「希望のエリアとは違うけどここならいいや」「条件通りだけどなんとなくいや」とか決断する上で案外大きなウェートを占めるのではないかと思います。
晴れの日と雨の日、平日と休日、昼と夜で印象が変わることがあります。
今は、草ぼうぼうのところでも、整地をして家を建ててガーデニングすると見違えるようになります。想像力を働かせることも大切です。
そして可能なら1度ではなく、平日、休日、昼・夜間など、異なる条件で何度も行ってみたいものです。
手間はかかりますが、家族で散歩がてらに行くなどし、一人の目ではなく、複数の目で見るとよいでしょう。複数物件を比較する場合は、同じ条件で比較するとその土地がよく分かります。
しかし決断が遅れれば遅れるほど他人に渡ってしまう可能性も高くなるので注意して下さい。

予算配分やプラン、必要な広さなどのあたりをつけながら土地を探すには、建築会社と相談しながら進める方がスムーズにいきます。
買おうとする土地の制限なども確認してもらうとよいと思います。