買っても良い土地、いけない土地 vol.2

買っても良い土地、いけない土地 vol.2

投稿日: 10/1/18日

カテゴリ:

この記事の評価:

1つ星2つ星3つ星4つ星5つ星
読み込み中 ... 読み込み中 ...

<分譲地での土地選び?>

次は用途地域が定まっていない市街化調整区域についてご説明します。
先の都市計画図で色の塗られていない白地の部分がこれに当ります。
この地域は、言葉の通り市街化を抑制する地域で、普通は一般の住宅は建てられません。
でも長年、調整区域に住んでいた人や、以前も住宅があった土地なら建てても良い(既存宅地)ものや、大規模な開発行為が認められた分譲地などもあります。

仮にこの地域に気に入った土地があったとしましょう。
でも、そこは回りに田畑の緑、里山などが残る静かな場所ですが、子どもさんが通う学校まで遠い、夜は外灯もなく暗い。お店も遠いというエリアです。
ですから、住むにはそれなりの覚悟が要ります。
その分、値段も安く、広い土地が確保できますが、ライフラインの状況も気になります。

気に入った土地は曜日や時間を変えて何度も見てください。
 
次に大型の分譲地(区画整理地、民間の大規模開発地)を考えてみましょう。
一見、住宅地として整備しているので、問題はなさそうに見えますが、注意すべき点があります。
それは土地の切盛りの状況です。
通常、分譲地はその中で土地を削ったり、盛土して土地を造成(整地)します。
高いところは切土され、低いところは盛土されるわけです。

では、切土と盛土ではどちらの地盤がいいでしょう。
答えは切土地です。
盛土地は地盤が落ち着くまでに10年程度かかるといわれています。
安易に盛土地を買い、地盤調査や改良工事もせず家を建てると不同沈下の原因ともなります。
必要であれば造成計画図を見せてもらい、切盛りの状況を確認してください。
また、昔そこに小さな川が流れていたというようなところは注意が必要です。
ただしどちらのケースも地盤調査を行い、必要な地盤補強工事を行えば不同沈下は避けれるでしょう。

<地形>
土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約がでます。
建築時のコストアップにもつながる場合がありますから注意が必要です。
土地の形で理想をいえば、間口、奥行きとも10m以上は欲しいところです。
東西に長い土地より南北に長い土地のほうが採光は確保しやすくなります。
また、一般的に旗竿地と呼ばれる敷地延長土地も値段だけでの判断は禁物です。
冬場の採光がどの程度確保できるかしっかり見極めてください。
土地形状が悪くても、形状を活かした設計を行えば更地状態からは想像できない魅力的な家が建築できるでしょう!!

<道路について>
最後は、接面道路の幅員と方位です。
一般的に一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が4m以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
ただ、南側道路の土地は周りに比べ高く、物件も少ないのが現実です。
しかし光や風は設計でいかようにも取り込む事が出来ます。
現地の状況を考慮し、光と風を取り込める設計が可能ならば、どの道路付けでも問題はありません。
外観デザインにこだわりがある場合は、南側道路だとどうしても南側に大きな窓が欲しくなり、求めるデザインが保てない可能性もあります。
光や風を取り入れる事ができ、ご希望のデザインが作れるのであれば、売出価格のお値打ちな北側道路がお勧めなのかもしれませんね。

道路幅については、最低限4m以上の道路幅のある道に土地が接しているかによって制限の有無が変わります。
もし、道路幅が4m未満の場合は、建築基準法で道路後退制限というのがあります。
これはセットバックといわれるもので、道路の中心線から2mまで後退して、家を建てなければなりません。
建物だけでなく、門塀などの工作物は作れないので、自分の土地なのに自由にできない部分ができます。
なんか損した気分ですね。
しかし万が一の緊急車両が通れる道路が前面にないと大変な事になります。
住環境を考えた法規制です。
セットバックしても十分な計画が出来るのであれば、大きな問題にはなりません。

建設敷地が道路に2m以上接していないと建物は建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
この接道義務に合わない土地は、不動産広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、表示されているので、注意してみてください。
特に中古住宅を買う場合など、建替えできないこととなりますのでご注意ください。